Не только у начинающего предпринимателя, но и у опытного бизнесмена может возникнуть вопрос, как найти торговое помещение под магазин. Местоположение торговой точки часто играет решающую роль в формировании клиентопотока, а значит, и выручки.
- Типы торговых площадей
- Где искать торговую площадь
- Правила составления рекламного объявления
- Какие бывают арендодатели торговых помещений в России
- Как снять помещение под магазин
- Особенности аренды продуктового магазина
- Договор аренды
- Стоимость аренды
- Как узнать, стоит место своих денег или нет
- Как снизить аренду
Типы торговых площадей
В зависимости от местоположения существует несколько вариантов коммерческой недвижимости:
- Помещение с отдельным входом или отдельно стоящее помещение.
- Модуль в торговом центре
- Павильон на рынке
Где искать торговую площадь
В современном мире большинство бизнесменов находят помещение под магазин через интернет, однако не стоит отказываться от просмотра объявлений в ряде газет. Кроме того, так же актуально
- Сайты агентств недвижимости. Удобны для поиска места в зависимости от конкретных запросов: фильтры позволяют выбрать не только нужный город, но и район, количество сдаваемых метров, стоимость месяца аренды и другие параметры.
- Газеты и журналы. Публикация объявлений о сдаче в аренду торговых площадей, как правило, характерна для изданий бизнес-тематики.
- Социальные сети. В век цифровизации большинство агентств недвижимости ведут страницы в соцсетях, где дублируют информацию с сайтов. Преимуществом такого метода может быть скорость взаимодействия с арендодателем, отправив исходные данные и получив нужные варианты помещений прямо на телефон.
- Прямые объявления от собственника. Часто арендодатели вывешивают объявления о сдаче помещения в аренду прямо на витрины магазинов, что упрощает возможность арендовать магазин на конкретной улице.
- Исходящие запросы. Кроме мониторинга объявлений «Сдам магазин», эффективно будет создать аналогичное объявление по поиску желаемого объекта.
Правила составления рекламного объявления
Для ускорения поиска магазина в аренду лучше всего задействовать все возможные каналы и разместить объявление на всех доступных ресурсах: интернет-сервисы, социальные сети, тематические форумы и т.д.
- Объявление должно содержать все значимые и принципиальные моменты, тип помещений, примерный диапазон площадей, желаемую стоимость и т.д.
- В объявлении следует указать характер продаваемых товаров, это упрощает подбор конкретного помещения и ускоряет работу менеджера, который увидит заявку.
- Также стоит указать, допустимо ли заключение договора субаренды.
Публикация исходящих запросов часто малоэффективна, в таких случаях менеджеры будут предлагать аренду торговых площадей в неходовых местах, либо имеющих другие подводные камни.
Какие бывают арендодатели торговых помещений в России
- Собственники помещений сдают торговые точки по более выгодной цене, и в договор аренды можно вносить корректировки.
- Агентства недвижимости берут комиссию за свои услуги, но их преимуществом является обширная база торговых точек.
- Девелоперы или агентства застройщица, как правило, сдают помещения в популярных ТЦ и бизнес-центрах, их договоры часто отличаются завышенными требованиями и содержат много подводных камней, которые следует разбирать с грамотным юристом.
Совет: При заключении договора с девелоперской компанией стоит как следует взвесить все «за» и «против» и особенно тщательно рассчитать соотношение возможной выручки и затрат. Кроме того, многие подобные компании диктуют жесткие условия расторжения договора аренды и выдвигают требования не только к дизайну помещения, режиму работы и т.п., но и даже к техническим перерывам и форме одежды сотрудников. Например, ТРЦ «Принц Плаза» в Москве.
Как снять помещение под магазин
- Искать торговую точку в зависимости от типа продаваемых товаров. Проанализировать потенциального покупателя и составить маркетинговый план.
- Определиться с желаемым районом для размещения магазина, типом помещения и другими исходными характеристиками, согласно которым отфильтровывать объявления.
- Быть готовым к рассмотрению многих вариантов торговых точек. Даже обратившись в агентство недвижимости и получив несколько хороших на первый взгляд вариантов помещений, стоит выделить время для анализа целевой аудитории магазина, клиентопотока в конкретном месте, возможных затрат на ремонт и т.п.
- При заключении договора лучше проверить все пункты совместно с юристом, поскольку арендодатели также стараются обезопасить себя от неплательщиков аренды и дополняют договоры витиеватыми формулировками, которые могут вылиться в дополнительные расходы на ремонт и обслуживание здания.
- Следует заранее учитывать и вариант возможного расторжения договора аренды.
Для того, чтобы взять в аренду торговое помещение и получать максимальную выгоду, стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Проходимость в торговом центре всегда выше проходимости в отдельно стоящем здании, однако, нужно понимать, что в каждом тц существуют «слепые» зоны, где поток посетителей минимален.
- Стоимость аренды в ТЦ или бизнес-центре зависит от этажа и близости к центральному входу.
- При освобождении площадей в торговом или БЦ первыми, как правило, узнают об этом соседи по модулю и стремятся занять более выгодное положение. Поэтому дожидаться объявления о наличии свободных площадей в данном случае бессмысленно – проще и логичнее всего обратиться сразу к администратору центра или в офис управляющей компании. Даже если в данный момент нет свободных площадей, можно оставить контакты на случай, если кто-то из арендаторов съедет.
- При заключении договора аренды следует заранее уточнить места для возможного размещения рекламных вывесок и табличек. Так, например, большинство крупных торговых центров берут на себя согласование рекламных конструкций на фасадах зданий в комитете по рекламе.
- Также необходимо внимательно читать договор аренды на момент взимания дополнительной платы за обслуживание здания, оформления входной группы, монтаж вывески и т.п.
- Метраж конкретного помещения в генплане здания может отличаться от фактического метража: это нужно проверить до заключения договора, чтобы избежать спорных ситуаций по коммунальным платежам.
- В случае крупного магазина или эксклюзивного сегмента бизнеса, в котором заинтересован собственник здания, последний может пойти на согласование специальных условий и преференций для арендатора.
- Перед заключением договора необходимо проверить доступность и функциональность коммуникаций, что особенно важно для продуктового магазина. Также заранее обговаривается возможность перепланировки и установки даже временных перегородок внутри снимаемой площади.
- При отсутствии свободных модулей нужной площади внутри торгового центра, арендодатели часто сдают в аренду части крупных торговых модулей.
- Арендуйте торговые площади на верхних пустующих этажах торгового центра только при наличии узнаваемого бренда или возможности запуска обширной рекламной кампании.
- При наличии подходящего помещения без ремонта, уточните у арендодателя возможность выполнения ремонта и условия изменения арендной платы после проведения работ.
- Исследуйте инфраструктуру и заранее просчитайте маршрут потенциального покупателя: наличие бесплатной и доступной парковки и близость к метро будет существенным бонусом.
Особенности аренды продуктового магазина
Аренда магазина продуктов имеет некоторые нюансы, которые необходимо учитывать еще до начала поиска помещения в аренду.
- Торговую площадь необходимо подбирать в зависимости от типа продуктового магазина – розничный магазин торговой сети, «Продукты» формата у дома или торговая точка на рынке. В любом случае магазин должен находиться на первом (или цокольном) этаже и иметь простой подход с улицы.
- Крупные продуктовые магазины часто являются «якорями» в торговых центрах и собирают поток покупателей, потому помещения рядом с ними арендуются по повышенной ставке. Зато собственник торговой точки с продуктами получает преференции и возможность выбрать «соседей».
- Продуктовый магазин имеет смысл открывать в местах естественного скопления людей – в жилых кварталах возле метро, офисов и т.п., потому лучше заранее изучить инфраструктуру района.
- При аренде торгового места на рынке также следует обращать внимание на ассортимент соседних модулей и выбирать наиболее проходное место.
Договор аренды
В большинстве случаев агентства недвижимости предоставляют типовой договор заключения аренды, но оставляют возможность корректировки договора в соответствии с пожеланиями арендатора. Проговорите с арендодателем все спорные моменты, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций в будущем. При заключении договора аренды с собственником помещения можно также заранее обговорить возможность скидок. В случае первичного заключения договора аренды с собственником помещения бланк договора аренды можно скачать в интернете и адаптировать пункты под конкретный случай нежилого помещения.
При изучении договора аренды обратите внимание на все пункты, касающиеся внесения оплаты за торговое помещение, возможной отсрочки платежа и пункты, касающиеся расторжения договора, в том числе, и расторжение договора аренды в одностороннем порядке, а также пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств.
Стоимость аренды
Стоимость аренды торгового помещения прямо пропорционально его площади, месторасположению, транспортной доступности, наличию парковки поблизости и качества коммуникаций. Также цена зависит от района города и удаленности от центра. Внутри торгового центра стоимость аренды, как правило, ниже на средних этажах, вдалеке от фудкортов, кинотеатров и магазинов мировых брендов.
Как узнать, стоит место своих денег или нет
При заключении договора с крупным агентством недвижимости или управляющей компанией, возможно запросить маркетинговое исследование клиентопотока, чтобы заранее рассчитать потенциальную выручку. В том случае, если арендодатель не может предоставить подобные данные, проще всего исследовать местность самостоятельно и рассчитать, сколько людей в течение часа проходит рядом с местом вашего будущего магазина. И после, зная примерную сумму среднего чека рассчитать конверсию данной торговой точки.
Как снизить аренду
При заключении договора субаренды сделать это довольно проблематично, а вот при взаимодействии с собственником напрямую возможны способы снижения арендной платы:
- Предоставление услуг собственнику в порядке взаимозачета.
- Реклама объекта. Например, упоминание в рекламе конкретного торгового центра может способствовать незначительному снижению арендной платы.
- Ремонт помещения в счет арендного платежа. Даже замена окон или окраска стен может изменить сумму разовых платежей.
- Снижение арендной платы в связи с техническими неисправностями. Так сломанный кондиционер в жаркий летний период может стать веской причиной для требования снижения арендной платы.
- Непредвиденные обстоятельства, которые, как правило, указываются в договоре. Многие арендаторы получили скидку в период пандемии, поскольку ситуация была включена этим пунктом договора.
- Временная скидка на аренду, например, в случае торговли сезонным товаром.
- Коллективное письмо совместно с другими арендаторами с просьбой снизить аренду в связи с кризисом и т.п.
Таким образом, заранее подготовившись к поиску нужного объекта недвижимости, можно относительно быстро найти оптимальный вариант помещения для аренды и заключить договор на взаимовыгодных условиях.
Читайте далее:- Что такое семейный бюджет - 22.03.2024
- VK и 1C стали инвесторами банка «Точка» - 21.03.2024
- Счет-фактура на аванс: что это такое и зачем нужна - 21.03.2024
В реальности все намного сложнее получается. Неоднократно сталкивался с такими задачами. Многие норовят «втюхать» очень дорого помещения. Рекомендую внимательно читать договор.Вам нравится комментарий?
Сам недавно столкнулся с такой проблемой. Задача скажу сразу, не из самих легких. Нашел нужное помещение только через неделю скрупулезных поисков.Вам нравится комментарий?
Аренда помещения — это серьезный вопрос, я был бы рад еще большему количеству советов!Вам нравится комментарий?
Еще раз подтверждаются правильность поговорки ‘Не спеши с деньгами’ — проверьте все, прежде чем вложить!Вам нравится комментарий?