Как заработать на коммерческой недвижимости

Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Она принесет более высокий доход, быстрее окупится. Нужно лишь все правильно рассчитать, приобрести максимально выгодный объект. Помещения для бизнеса можно покупать нескольким инвесторам вскладчину. При такой покупке каждый тратит меньше.

Офисное помещение ремонтируется обычно за счет арендатора. Это снижает затраты инвестора. Доходность зависит от многих факторов, которые нужно просчитать заранее. При отсутствии опыта инвестирования в арендный бизнес лучше обратиться за помощью к специалисту. Обучение на собственных ошибках может обойтись дорого.

арендный бизнес

Арендный бизнес

Сдать в аренду можно любое коммерческое помещение. Перед тем, как покупать объект недвижимости, нужно ответить на несколько вопросов:

Для кого предназначен объект недвижимости?

Если на первом этаже жилого дома располагается сетевой обувной магазин, то маленьким магазинам сложно с ним конкурировать.

Насколько выгодно покупать недвижимость в данном районе?

В районе должно быть достаточно людей, которые будут посещать магазин или другое заведение арендатора. Если выгоды не будет, то арендаторы будут часто меняться, это приведет к нестабильности и снижению прибыльности объекта. Результатом станет и увеличение срока окупаемости.

Какой объект покупать?

Это может быть помещение на первом этаже нового дома, в офисном или в торговом центре, отдельно стоящий объект.

Объект можно сдавать целиком или по частям. Частичная сдача будет более выгодна, но она не везде реализуема. Например, одно большое офисное помещение можно сдать нескольким организациям и получить больше прибыли, чем при сдаче всего помещения целиком. Спрос на небольшой офис может быть существенным, так как маленьким организациям не нужны большие площади, за которые им часто приходится переплачивать.

Задать вопрос эксперту
Еськова Наталья
Еськова Наталья
Эксперт по банковскому делу. Кредитный эксперт. Опыт работы в банковских организациях более 8 лет.
Задать вопрос

Плюсы и минусы заработка на коммерческой недвижимости

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно больше, чем, если сдавать квартиру. Но у такого заработка есть не только положительные стороны, но и «подводные камни». К плюсам относятся:

Быстрая окупаемость. Она может быть на несколько месяцев больше, чем при сдаче квартиры.

Прибыль больше. Если квартиру можно сдавать за 35-40 тысяч, то офисное помещение той же площади обойдется арендатору дороже.

Не нужно делать ремонт. Чаще всего его делает арендатор.

При правильном расчете и хорошем спросе сдавать помещение будет легко.

Помещение можно сдавать для любых организаций. На первом этаже жилого дома может находиться не только магазин. Здесь может располагаться банк, фирмы, аптека.

Наряду с положительными сторонами есть у арендного бизнеса и недостатки. Главный недостаток заключается в том, что перед покупкой объекта недвижимости нужно тщательно все продумать.

Отсутствие продуманного решения может привести к тому, что объект не будет приносить прибыль. А на него будут потрачены серьезные деньги. Другой минус в том, что часто требуется помощь специалиста, чтобы запустить такой бизнес.

Какие помещения подходят для бизнеса

Чтобы сделать выгодные вложения, нужно выбрать подходящий объект недвижимости. Например, сдавать промышленные и специализированные объекты нужно под конкретного заказчика. Найти арендатора под такие помещения сложно. В большинстве случаев арендовать будут три типа помещения:

Цокольные этажи новостроек

Здесь открывают магазины, салоны красоты, медицинские центры и другие организации, предоставляющие услуги людям.

Офисные помещения и здания

Купить офисное здание является сложным делом, так как требует большой суммы. Часто приобретают отдельные офисы.

Помещение в торговом центре

Сюда приходит много людей по выходным и будням.

Можно получать прибыль от сдачи в аренду гаража. Эти объекты тоже востребованы, так как мест для парковки всегда не хватает. А парковка авто на «свежем воздухе» приводит к быстрому износу железа. Чаще всего инвестирование производится именно в эти объекты недвижимости. При сдаче недвижимости легче найти арендаторов на небольшие и средние помещения. Большие площади сдавать сложнее, их арендуют банки, производственные помещения и другие крупные организации.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Вкладываться в один объект недвижимости могут несколько людей. Им будет проще собрать нужную сумму для покупки объекта. Такая инвестиция потребует заключения договора, в котором будут указаны условия получения прибыли, права и обязанности участников, владеющих объектом недвижимости.

Со временем владелец доли может продать ее или выкупить долю у другого участника. Коллектив собственников сможет быстрее решить любые вопросы, связанные с активом. Часто решение таких вопросов предполагает финансовые затраты.

Сделать ремонт или установить перила на крыльце легче вскладчину, чем одному собственнику помещения. Но при коллективном вложении денег прибыль нужно делить между всеми владельцами объекта недвижимости. Нескольким собственникам сложнее принимать решения по острым вопросам.

Как заработать на коммерческой недвижимости

Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках

Цены на помещения в Москве и Московской области отличаются в зависимости от района, общей площади, инфраструктуры. Так один квадратный метр помещения в черте города Москва стоит 180-350 тысяч рублей в зависимости от района. В Московской области этот показатель ниже, там стоимость варьируется в пределах 130-270 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра взята на основе одного из сайтов, на котором размещены предложения по покупке коммерческой недвижимости.

В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр будет в пределах 120-300 тысяч. На отдельные объекты цена квадратного метра может отличаться от указанных показателей. На цену влияют многие факторы:

  • местоположение;
  • площадь;
  • наличие парковки;
  • здание;
  • ремонт;
  • транспортная развязка.

При покупке недвижимости цена не должна стать определяющим фактором. Выбирая самую дешевую площадь под магазин, владелец рискует остаться без прибыли. Низкая стоимость объекта обусловлена его неудобным расположением, плохой планировкой здания или другими факторами, из-за которых хорошо заработать на аренде не получится.

Например, если магазин находится глубоко во дворах, то чтобы его раскрутить, потребуется большие вложения в рекламу. Арендатору это неудобно, лишние расходы. Он может пойти на это только при низкой арендной плате, а это снижает доходность объекта.

Дорогое помещение может позволить только магазин-сетевик, банк или крупная организация. При покупке помещения под магазин, нужно смотреть на проходимость, местоположение, наличие парковки для клиентов.

Также потребуется организовать планировку внутри, типичную для магазинов: торговый зал, подсобное помещение. Если магазин будет расположен в доме, нужно учитывать интересы жильцов. Потребуется соблюдение режима тишины, согласно законодательству. В жилых помещениях заведения могут работать до 22-00, а уровень шума не должен превышать 50Дб.

В ТЦ (торговых центрах) аренда может быть дороже. Но здесь есть главное преимущество – покупатели сюда приходят отдохнуть, развлечься, купить товары, посидеть в ресторане. То есть, потенциально они уже готовы к финансовым затратам. Площади в торговых центрах – хорошие активы.

Подсчет прибыли

Посчитать прибыль можно на конкретном примере. Объект в центре столицы стоит 114 млн. руб. Его площадь 190 квадратных метров. Стоимость квадратного метра 600 тысяч рублей. Стоимость аренды в этом район примерно 30 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. При площади в 190 кв.м. это будет 5,7 млн. рублей в месяц при полной загрузке. Чтобы подсчитать доход, нужно вычесть все расходы:

  • Налог (для физических лиц, ставка 13%, для ИП и организаций могут быть налоги в 6% или 15% с прибыли, все зависит от системы налогообложения). Возьмем за основу налог в 13%. С оборота в 5,7 млн. после уплаты налога останется 4,959 млн. рублей.
  • Коммунальные платежи. Их оплачивает арендатор, в зависимости от расходов электроэнергии, ГВС. Но за коммуникации общего пользования платит арендодатель. Оплата услуг ЖКУ согласовывается индивидуально с арендодателем, тут нет конкретных цифр. Допустим, что арендодателю приходится платить 10 000 рублей в месяц.
  • Неучтенные расходы. Лучше закладывать часть средств на такие расходы. Например, поломка двери, замена электропроводки и т.п. Сумма таких расходов может составлять 20-30 тысяч в месяц. Здесь каждый собственник вправе установить свою планку, но если цифры учтена, рассчитать рентабельность будет проще.
  • Первоначальный ремонт. Помещение ремонтирует за свой счет фирма арендодателя. Но первоначальный ремонт там необходим. В настоящее время такой ремонт обойдется в 250-300 тысяч рублей.

Цифры приблизительные, но они покажут, как быстро окупится инвестиция. Расходы и доходы, которые собственник получит за объект недвижимости, будут приведены в таблице ниже.

РасходыДоходы
Покупка помещения160 млн.Аренда5,7 млн./мес
Налоги741 тыс./мес
Коммунальные платежи10 тыс./мес
Ремонт300 тыс.
Неучтенные расходы20 тыс./мес
Итого за 3 года169,972 млн.Итого за 3 года205,2 млн.

Простой расчет на 3 года показывает, что за это время объект недвижимости окупится, а собственник получит прибыль 35 миллионов 228 тысяч рублей. Цифры могут отличаться, все зависит от договоренностей арендодателя и арендатора. Расчет будет правильным при условии, что нежилой объект будет сдаваться непрерывно.

Обычно офисные помещения сдают организациям на несколько лет, так что такое условие соблюсти несложно.

Налоги

Раньте платит налоги в зависимости от того, на какой системе налогообложения он зарегистрирован. Есть несколько вариантов:

  1. НДС. Если владелец будет признан плательщиком этого налога, то ему потребуется оплачивать 20%.
  2. УСН. Для предпринимателей и организаций существует упрощенная система налогообложения. Она предусматривает 6% налога с оборота или 15% с прибыли.
  3. Патент для предпринимателей. Выплачивается 6% со среднего значения.

Физические лица платят с аренды налог НДФЛ, который составляет 13% от полученного дохода. Но собственники сдают нежилое имущество обычно как предприниматели, открывая свой бизнес.

Cколько стоят помещения на первых этажах

Физическое лицо или организация могут приобрести в столице помещения под офисы на первом этаже жилых домов. Такие помещения будут пригодны и под магазин, прокат оборудования. Стоимость помещений зависит от района.

Например, в Москве квадратный метр помещения на первом этаже в Центральном районе стоит от 350 до 500 тысяч рублей. В других районах стоимость может составлять 120-300 тысяч рублей за кв. метр. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга предлагает торговые и офисные площади на первых этажа за 120-400 рублей квадратный метр.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Для сдачи в аренду коммерческой недвижимости компания размещает объявление. Есть несколько вариантов:

  1. Размещать объявления самостоятельно, поиск может вести сотрудник, работающий в штате.
  2. Пользоваться услугами риэлтора. У таких организаций есть база, контакты с клиентами, они смогут быстро сдать помещение. Среди клиентов агентств недвижимости может быть известный сетевой магазин или банк. Но придется заплатить комиссию за услуги.
  3. Сдавать постоянному арендатору. Некоторые собственники готовы даже пойти на уступки, чтобы магазин известной сети оставался у них надолго.

После того, как арендатор будет найден, нужно заключить с ним договор аренды. Составить такой договор поможет профессиональный юрист. Он найдет каждый подводный камень. Составленный бланк договора можно использовать для взаимодействия с арендатором. Договор делается универсальный, он подходит для нужд любой компании, не важно, торговая организация это или медицинский центр.

После заключения договора вносится оплата, и арендатор заезжает в помещение. Арендодателю остается только иногда контролировать обстановку в помещении. Он может это делать сам или отправлять представителя с проверкой. Сотрудник компании или собственник в дальнейшем контролирует поступления денежных средств за аренду.

Какие документы проверить перед покупкой

Если выбор сделан, нужно проверить документы перед тем, как покупать объект. При использовании услуг риэлтора эта задача ложится на их плечи. Если собственник самостоятельно осуществляет покупку, это делает он или его представитель. Нужно проверить документы:

  1. На право собственности.
  2. Установить, что продавец действительно является владельцем объекта.
  3. Установить отсутствие или наличие других собственников.

Информацию об объекте и собственниках можно получить по выписке из ЕГРН. Она платная, но дает информацию о собственниках объекта, отсутствие или наличие арестов, обременений, других собственников.

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

При покупке здания или помещения нужно узнать как можно больше информации о нем. Год постройки, какие магазины, арендаторы есть, как давно арендуют. Нет ли там постоянной «текучки» арендаторов, если есть, то по какой причине. Все это можно узнать из открытых источников. Также нужно осмотреть, в каком состоянии объекты общего пользования, как проходит уборка, есть ли охрана.

При покупке помещений на первых этажах смотрят на дом, состояние помещения, санузлов, наличие или отсутствие ремонта, парковку, прилегающую территорию. Большое значение имеет удобное местоположение и транспортная развязка рядом.

Бизнес на аренде гаражей

Проблемы с парковками в больших городах случаются постоянно. Почему бы не превратить это в бизнес? Гаражи могут сдаваться в аренду частным лицам, организациям. Можно арендовать не только гаражные боксы, парковочные места или отдельно стоящие гаражи. Есть здания, которые легко переоборудовать для гаража грузовых авто, специальной техники.

Бизнес на сдаче недвижимости в аренду может приносить серьезный доход. Но он требует больших первоначальных вложений на покупку недвижимости. Чтобы получать прибыль и не остаться без прибыли, потребуется все хорошо просчитать. Выгодные объекты сдаются постоянно, без простоев. Опытные инвесторы делают упор на постоянных арендаторов, предлагая им различные выгодные условия.

Читайте далее:
Экономист Олеся Антипова
Оцените статью
Бизнес-идеи для женщин как заработать много денег
Добавить комментарий

  1. Михаил

    Полезная информация! Согласен с тем, что всегда сначала нужно обращаться к специалисту. Важно учитывать всевозможные факторы. Только вот коллективно вкладываться сложно, где гарантия, что сообщники не уйдут в самый не подходящий момент?Вам нравится комментарий?

    Ответить
  2. Светлана

    Давно хотела купить готовый бизнес, в моем случае это продуктовый магазин. Для себя из данной статьи я подчерпнула много полезных вещей. Обязательно перед покупкой обращусь в ЕГРН, чтобы проверить количество собственников.Вам нравится комментарий?

    Ответить
Adblock
detector