Счет эскроу: что это простыми словами

О счетах эксроу заговорили после того, как в законодательство о долевом строительстве были внесены нововведения. Счёт эскроу обязаны использовать застройщики с целью обеспечения безопасности денежных средств дольщиков. Чем данный счёт отличается от обычного банковского, который использовали до 2019 года?

Счет эскроу — что это простыми словами

Эскроу – это специальный банковский счёт, который используется для снижения рисков в какой-либо сделке. С 2019 года такие счета стали использоваться в долевом строительстве. Простыми словами – дольщик кладёт деньги за строящуюся квартиру на специальный счёт. Застройщик не имеет права воспользоваться деньгами до того момента, пока не сдаст квартиру в эксплуатацию и не подпишет соответствующие документы.

схема эскроу

Если девелопер не исполняет свои обязательства и не предоставляет жильё в положенные сроки (или вовсе замораживает строительство) дольщик получает свои деньги обратно.

Одна сторона, то есть, дольщик, положив деньги на такой счёт, показывает застройщику, что деньги есть, тем самым гарантирует оплату. Девелопер знает, что получит их после того, как в срок выполнит работу. Сотрудничество скрепляется соответствующим договором эскроу. Посредником выступает банк.

Схема взаимодействия выглядит так:

  • Стороны заключают между собой договор в зависимости от особенностей сделки. Например, продавец обязуется поставить товар в срок, покупатель – его оплатить.
  • Привлекают третью сторону – банк. Заключают отдельное трёхстороннее соглашение.
  • Покупателю открывают счёт в банке, на который он вносит деньги или делает перевод безналичным расчётом.
  • Далее продавец исполняет условия договора, предоставляет банку подтверждение этого. Это может быть акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН, иной документ, подтверждающий факт исполнения обязательств.
  • Банк переводит деньги с эксроу счёта на банковский счёт продавца.

214_фЗ

Финансовое учреждение выступает гарантией безопасности сделки. То есть, пока обязательства не будут выполнены, не будет подтверждение данного факта, продавец не вправе прикасаться к деньгам. Покупатель сможет снять деньги со счёта только в том случае, если договор будет расторгнут.

Плюсы и минусы счета эскроу

Сотрудничество по долевому строительству без эскроу счёта сейчас невозможно. Но, необходимо понимать, что есть положительные и отрицательные нюансы. Плюсы и минусы представлены в таблице:

Плюсы и минусы
Бенефициар (он же застройщик) гарантировано получит деньги, если вовремя выполнит свою работу.
Если одна из сторон решит расторгнуть сделку в одностороннем порядке, деньги вернутся в полном объёме депоненту (то есть, покупателю квартиры в новостройке)
У сторон есть выбор комплекта документов, который будет являться доказательством для банка
Открывается счёт бесплатно, суммы до 10 млн рублей застрахованы (когда речь идёт о ДДУ)
Не подлежит аресту по исполнительному производству
Ограниченно количество банков, работающих по данной схеме
Деньги заблокированы до тех пор, пока бенефициар не выполнит свои обязательства. Если депонент решит снять деньги, придётся расторгнуть договор.
Деньги положены не под процент, есть риск обесценивания
Комиссия за открытие счёта составляет 0,5-1% от суммы (не по ДДУ), за обслуживание платит застройщик.

Отличие эскроу от аккредитива

Что лучше выбрать? Ранее повсеместно использовались аккредитивы при расчётах между сторонами сделки по купле-продаже недвижимости. Разница между аккредитивом и эксроу есть. Подробнее в таблице:

Параметр для сравненияАккредитивЭскроу
Форма соглашенияУстановлена ЦБ РФИзменения вносятся по договорённости сторон
ОтветственностьНа депонентеНа банке
Можно ли закрыть досрочноДепонент в любой моментПри расторжении договора любой стороной
Получатель средствТот, на кого укажет депонентБенефициар
Использование при ДДУНельзяНеобходимо, за исключением некоторых обстоятельств
СтрахованиеМожно, но при заключении отдельного договора страхованияПри покупке недвижимости, включая долевое строительство в пределах 10 млн рублей
Взыскание средств по исполнительному производствуМожноНельзя

Таковы основные различия.

Договор счета эскроу

Эскроу счёт в банке открывается при заключении договора между 3-мя сторонами – покупателем, продавцом и банком. Заключается в 3-ёх экземплярах – по одному каждой стороне. Есть некоторые особенности:

  • У каждого участника есть равные права при внесении правок в условия.
  • Деньги помещаются на обособленный счёт, реквизиты которого прописываются в договоре. Ни одна из сторон не имеет право воспользоваться деньгами до наступления установленных условий.
  • На соглашение распространяются все нормы гражданского права.

Как и прочие гражданско-правовые договоры, имеет свою структуру:

  • «Шапку», в которой прописываются данные каждой из трёх сторон, дата и место составления, порядковый номер.
  • Описательную часть. Здесь указывается предмет договора (счёт эскроу в банке). Обязательно прописываются реквизиты.
  • Права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу, а также к соблюдению условий договора.
  • Ответственность сторон за нарушение условий.
  • Отрезок времени, в течение которого данное соглашение будет правомочным.
  • При необходимости, прописывается прочая информация, имеющая отношение к сделке.
  • Реквизиты сторон.
  • Подпись каждой стороны.

Образец выглядит так:

образец договора эскроу

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия специального счёта зависит от того, для какой сделки это необходимо сделать. По всем сделкам, исключая долевое строительство, необходимо одновременное присутствие всех сторон сделки, так как договор трёхсторонний.

последовательность действий по открытию счета-эскроу

Последовательность действий следующая:

  • Депонент заполняет бланк заявления по форме банка. Финансовое учреждение внимательно проверяет прописанную информацию, составляет макет договора.
  • Далее подписывается договор между депонентом и банком. В соглашении прописываются существенные условия сделки, а также указывается бенефициар, то есть, тот, кто получит деньги при наступлении определённых условий.

Например, при покупке недвижимости на вторичном рынке, бенефициар (он же продавец жилого помещения) получает доступ к деньгам после того, как предоставит банку выписку из ЕГРН, в которой новым владельцем жилья является покупатель. Иногда достаточно предоставить зарегистрированный в ЕГРН ДКП.

При покупке квартиры в соответствии с Законом № 214-ФЗ (при долевом строительстве), сотрудничество между сторонами происходит по упрощённой схеме. Так как, застройщики сотрудничают с определёнными банками, то депоненту (покупателю) не нужно отдельно ехать в банк и подписывать договор. Бланки есть у застройщика. Остаётся только положить деньги на счёт и ждать выполнения условий договора.

Один экземпляр договора обязательно передаётся в финансовое учреждение. Деньги на эскроу счёт можно внести как наличными, так и безналичными способом, переведя с другого счёта или с другого банка.

Переход на эскроу счета

Переход на эскроу счета начался летом 2019 года. Но Сбербанк, зная возможные законодательные правки, начала проводить экспериментальные сделки за год до назначенных событий, летом 2018 года.  После внесённых правок, 55 банков России перешли на эскроу счета. Это Альфа Банк, ВТБ, Райффайзенбанк и прочие.

Это спровоцировало рост на цен недвижимость, особенно, на первичный рынок. Теперь девелоперам приходится брать кредит в банке, чтобы строить новые дома. Деньги от дольщиков застройщик сможет получить только после того, как сдаст многоквартирный дом в эксплуатацию. Потом придётся отдавать банку долг, плюс проценты. Чтобы получить прибыль, приходится поднимать цены на квартиры в новостройках.

То есть, все издержки, связанные со строительством нового многоквартирного дома, девелопер перекладывает на плечи покупателей.

Счет эскроу

Начисление процентов по эскроу счетам

С 2022 года предусмотрено начисление процентов на деньги, вложенные на эскроу счета. Процентная ставка невелика – как по обычным вкладам от 3% годовых, но без капитализации. То есть, проценты на уже выплаченные проценты не начисляются. Так как, в марте 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ значительно выросла, то ставки по специализированным счетам тоже поднялись. Как ожидается, обесценивания средств, по отношению к покупаемой недвижимости, не произойдёт.

То есть, даже если будет подорожание квадратных метров, депонента это не затронет. Он «застолбил» себе цену на квартиру по тем параметрам, когда подписывал договор. Продавец, он же бенефициар, обязан продать свою недвижимость по указанной цене, не смотря на подорожание.

 Пример сделки с эскроу счетом

Чтобы понять, как работает эксроу счёт, нужно привести несколько наглядных примеров.

Пример 1. Покупка недвижимости в новостройке. Девелопер получает разрешение на строительство многоквартирного дома, сразу же открывает специальный счёт в банке. Начинают появляться покупатели. С ними застройщик подписывает договор долевого участия. Сразу же после этого 3 стороны (продавец, покупатель и банк), заключают трёхстороннее соглашение. Банк открывает для покупателя счёт эксроу, на него переводятся деньги (или вносятся наличным платежом). Далее продолжается строительство дома, деньги хранятся в банке, никто не имеет к ним доступа. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а застройщик предоставит банку подтверждающие документы, деньги будут перечислены девелоперу. А покупатель получит ключи от квартиры.

Пример 2. У покупателя нет возможности купить квартиру за собственные деньги, необходима ипотека. Как правило, кредит на покупку жилья оформляется в том же банке, в котором открыт счёт эксроу. Схема взаимодействия такая же, как и в первом случае. Со стороны покупателя есть обязанность – вовремя погашать ипотеку, обязанность продавца – вовремя сдать дом в эксплуатацию, обязанность банка – обеспечить сохранность денег.

Особенности страхования и налогообложения счета эскроу

Платить подоходный налог необходимо выплачивать лишь в том случае, если процентная ставка по специализированному счёту превышает ключевую ставку ЦБ РФ на 10%. Сейчас ставок практически нет!

До 2022 года проценты на специальные счета не начислялись, да и сейчас перестали, в связи со сложной экономической обстановкой. Поэтому депонентов уплата подоходного налога волновать не должна.

Страхование эксроу счетов осуществляется в соответствии ст. 12.1 Закона № 177-ФЗ. То есть, в пределах 10 млн рублей, деньги на счету застрахованы. Если с банком что-то случится, то депоненту вернут всю вложенную сумму, если она не превышает 10 млн рублей. Если на счету больше денег, то вернут ту часть, которая не превышает указанный порог.

Если счетов открыто несколько, то не по каждому будет возмещение в пределах 10 млн рублей, а общая сумма возмещения по всем счетам в совокупности не должна превышать указанный лимит.

Чтобы получить свои деньги в качестве страхового возмещения, необходимо обратиться в Агентство по страхованию вкладов. Нужно будет написать заявление, предъявить паспорт и документы на счёт. Страхование вкладов осуществляется только для физических лиц. Если владельцев счёта выступает юридическое лицо, оно может самостоятельно застраховать деньги, отдельно заключив договор со страховой компанией.

Счёт эксроу позволяет сторонам сделки качестве исполнять взятые на себя обязательства. То есть, покупатель, внеся деньги на escrow account, гарантирует оплату. Продавец, в свою очередь, гарантирует выполнение обязательств, зная, что деньги он получит только при качественном исполнении. Банк выступает гарантом сделки.

Читайте далее:
Юрист Елена Макарова
Оцените статью
Бизнес-идеи для женщин как заработать много денег
Добавить комментарий

  1. Иван

    Спасибо за полезную статью! Очень важная информация, никогда не знаешь, сколько денег и куда будет потрачено. А благодаря эскроу есть гарантия, что просто так никто не возьмёт деньги и на ветер они не полетят.Вам нравится комментарий?

    Ответить
  2. Жанна

    Не думала, что найду такую подробную статью про открытие счета эскроу. После прочтения у меня не осталось вообще никаких вопросов. Все предельно доступно и понятно. Спасибо, что есть такие грамотные авторы. Большинство статей пустые.Вам нравится комментарий?

    Ответить
Adblock
detector