Подводные камни рефинансирования ипотеки

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Любое кредитование сопряжено с рисками. Чтобы понять, какие существуют подводные камни рефинансирования ипотеки, следует проанализировать преимущества и недостатки этой процедуры, а также факторы, когда с перекредитованием следует повременить.

В чем подвох рефинансирования ипотеки

Рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, переплату, а иногда и ежемесячный платеж. Кредитование недвижимости в отличие от оформления другого рода займов, требует дополнительных расходов. В отличие от реструктуризации долга, рефинансирование квартиры или другого вида недвижимого имущества обязывает проводить повторное оформление собственности в кредит, даже если у человека идеальная кредитная история, и он вовремя платит по долгам. Чтобы понимать, для чего проводится перекредитование, и какие существуют неприятные нюансы, следует рассмотреть пример.

расчет выгоды

Если гражданин приобрел жилье стоимостью 5000000 рублей, внес первоначальный взнос в размере 1000000 рублей, а оставшиеся денежные средства взяли в долг под 11% в другом банке. Ежемесячный платеж составит 45 464 рубля, с учетом того, что ипотека взята сроком на 15 лет. Рефинансирование предлагается по сниженной ставке. Например, под 8,5%. В этом случае ежемесячный платеж составит 39 400 рублей, соответственно, общая переплата снизится более чем на 72000 рублей.

Разница между ставками – 2,5% и на таких условиях выгодно проводить перекредитования, невзирая на расходы (вторичная оценка недвижимости и дополнительные траты).

Если разница в процентной ставке ниже 1,5%, то, по мнению специалистов, рефинансирование не актуально (выгодна незначительная или вовсе отсутствует).

Банки, рефинансирующие кредиты

Ссылка на страницу подачи заявки на РЕФИНАНСИРОВАНИЕГодовая ставкаСрокСуммаРейтинг
Райффайзенбанк7,99%До 5 летДо 2 млн. р.⭐⭐⭐⭐⭐
Альфа БанкОт 6,5%До 7 летДо 5 млн. р.⭐⭐⭐⭐☆
РосбанкОт 6,5%До 7 лет50 тр.- 3 млн. р.⭐⭐⭐⭐☆
ВТБОт 6,4%До 7 летДо 5 млн. р.⭐⭐⭐⭐⭐
УБРиРОт 6,5%До 10 летДо 1,6 млн. р.⭐⭐⭐⭐☆
МТС БанкОт 6,9%До 5 летДо 5 млн. р.⭐⭐⭐⭐⭐
ТрансКапиталБанкОт 6,99%До 20 летДо 1,6 млн. р.⭐⭐⭐☆☆
МеталлинвестБанкОт 6,8%До 5 лет50 тр.- 2 млн. р.⭐⭐⭐⭐☆
ПСБОт 5,5%До 7 летДо 5 млн. р.⭐⭐⭐⭐⭐

Стоит ли сейчас рефинансировать ипотеку или подождать

Банковские предприятия постоянно проводят акции по рефинансированию ипотечного кредита, а государство разрабатывает новые программы, чтобы улучшить финансовое положение граждан. Понять, стоит ли подождать или начать процесс пререкредитования, позволят ряд факторов:

  1. Разница в процентной ставке. Если она ниже 1%, то рефинансирование ипотеки грозит не выгодой, а дополнительными затратами.
  2. Размер оставшейся задолженности. Большинство банков разрешают перекредитацию через полгода, после оформления, а УБРиР готов рефинансировать долги через 60 дней, после заключения договора. Чем больше долг, чем выше экономическая выгода. Если до конца выплат осталось менее 50%, то от услуги стоит отказаться.
  3. Если ипотека выплачивается аннуитетными платежами, то перекредитование бессмысленная и даже убыточная процедура. Такой вариант оплаты подразумевает, что сначала отдаются проценты банку, а только потом происходит погашение основного долга.
  4. Если у человека изменилось финансовое положение и требуется уменьшение ежемесячного платежа, то рефинансирование актуально. Если не получится получить выгоду в процентном эквиваленте, то новый банк сможет увеличить срок кредитования и снизить месячные затраты. По такому принципу работает реструктуризация долга, но воспользоваться этой опцией крайне сложно.
  5. Человек зря потратит время на сбор документов, если имеет просроченные задолженности.

Нельзя забывать о такой услуге, как страховка. Если человеку удалось взять ипотеку без этой опции, то рефинансирование в 90% случаев потребует ее оформления.

Рефинансирование актуально, если предлагаемая ставка ниже, минимум на 1,5%, а выгода от процедуры превышает 2-3%, с учетом всех расходов, связанных с переоформлением.

Задайте вопрос эксперту
Еськова Наталья
Еськова Наталья
Эксперт по банковскому делу. Кредитный эксперт. Опыт работы в банковских организациях более 8 лет.
Задать вопрос

Через сколько можно рефинансировать ипотеку

Большинство банков предлагают идентичные условия по срокам. Процесс перекредитования проходит в несколько этапов:

  1. Рассмотрение заявки – 2-3 дня. Сбор документации на недвижимость – 3 дня.
  2. Рассмотрение документов на жилье – 5 рабочих дней.
  3. Процедура выплаты долга по старому договору – 2 дня.
  4. Снятие обременения с недвижимости – до 10 дней.
  5. Регистрация ипотеки в Росреестре – до 10 дней.

В итоге, минимальный срок – не меньше месяца. Ускорить процесс может только обращение в банк, с которым у заемщика есть «общая история».

Если интересует вопрос через какой период времени после получения самого кредита можно рефинансироваться, то у каждого банка этот период разный. Средний показатель варьируется от 3 до 6 месяцев, но есть исключения. Например, в УБРиР доступно перекредитование займов и других видов кредитов, которые оформлены за 60 дней до обращения. В Сбербанк можно обращаться только по истечению 180 дней, а в банк Открытие – через 3 месяца. Существует крайний порог. Большинство кредитных предприятий не предоставляет рефинансирование, если до окончания договора осталось 3-6 месяцев.

ЗА и ПРОТИВ рефинансирования ипотеки

Сводная таблица позволит выяснить, когда в перекредитовании есть смысл:

Преимущества и подводные камни
Сниженная процентная ставка, уменьшение ежемесячного взноса и переплаты
Можно скорректировать дату платежей
Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости
Можно оформить сумму, выше основного долга, чтобы оставить денежных средств на личные нужды
Некоторые организации предлагают услугу «Кредитные каникулы», которая позволяет не платить 2-3 месяца
Наличие дополнительных затрат и долгий процесс оформления
Есть риск отказа
Банки предлагают не более 90% от стоимости жилья. Дополнительно происходит навязывание страховки. Единственный банк, который не требует оформлять страхование жизни – Тинькофф, но он предлагает реструктуризировать ипотечный займ только кредитной картой, потому что % по кредиту на любые цели выше, чем большинство ипотечных ставок

В случае с ипотечным кредитованием, иногда выгоднее взять денежный кредит на личные нужды, без услуги рефинансирование. Это особенно актуально, если человек платит ипотечный кредит аннуитетными платежами и погашено уже более 20% задолженности.

Почему банки неохотно делают рефинансирование ипотеки

Процент одобрения по рефинансированию невелик так же, как и по реструктуризации долга. Основная причина: банковским предприятиям приходится отходить от стандартных условий ипотеки и предлагать более низкий процент. Если оценочная стоимость недвижимости небольшая и превышает сумму, которая планируется оформляться, кредитная организация откажет в рефинансировании.  Это связано с тем, что банковский залог на 10-20 % меньше, чем её рыночная стоимость.

Реструктуризация проводится в том же банке, где изначально оформлялась ипотека. Чтобы воспользоваться данной услугой, требуются серьезные основания: потеря работы, болезнь или иные обстоятельства, не позволяющие выплачивать займ.

Отзывы

Илья, 45 лет, г. Москва

Мне отказали в перекредитации, потому что помимо ипотеки (по которой у меня нет просрочек) есть дополнительные открытые кредиты, которые банк объединять в один больший займ рефинансирования отказался.

Анна, 29 лет, г. Курск

Не стала проводить рефинансирование. Взяла обычный кредит и им закрыла большую часть ипотеки, что позволило сократить переплату на последующие выплаты.

 

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Наталья Еськова/ автор статьи
Эксперт по банковскому делу. Кредитный эксперт. Опыт работы в банке более 8 лет.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: